城市与区域治理辩论院 苏志勇/文

2026年一季度，我国房地产阛阓在策略接续发力与阛阓内生诞生的双重作用下，总体呈现“小阳春”行情，但复苏基础并不牢固。

策略端，中央定调从“止跌回稳”转向“遵循安祥”，通过构建跨部门策略协同机制，明确退缩系统性风险的底线，同期赋予方位更大的调控自主权；方位策略则通过供需两侧双向发力，激活需求的同期，控增量、去库存、优供给。

阛阓端，中枢一二线城市成交放量、价钱止跌、挂牌减轻、预期诞生，极度是二手房阛阓成交活跃，带动阛阓预期转暖。但阛阓并未呈现普涨或普跌的单一神气，而是区域分化与里面结构性差异进一步深化。

受住房阛阓环境影响，地皮阛阓的初始逻辑已从畴昔的“限度延长”转向“提质避险”。地皮价值正经历一场深入的重估，资源正加快向少数具备详情味的中枢城市优质料块蚁合。

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策略端：供需双向发力

2025年底的中央经济使命会议和2026年政府使命呈报对房地产作了明晰定调：遵循安祥房地产阛阓，因城施策控增量、去库存、优供给。2026年策略重点从需求端转向供需双向治理，从短期的风险退缩，过渡到退缩风险与构建阛阓长效机制并举，在策略调控上更强调部委之间的协同，并赋予方位政府更大的调控自主权。

一是部委策略协同发力，防风险与建机制吊祭联结。一季度，住房城乡建设部、金融监管总局等部门密集发声，推动城市房地产融资相助机制常态化初始，对合适条目的“白名单”名目延长贷款期限，辅助房企合理融资需求；中国东说念主民银行会同金融监管总局将贸易用房购房贷款最低首付比例下调至30%，辅助推动商办房地产去库存；财政部、税务总局、住房城乡建设部长入发文，将“卖旧买新”个东说念主所得税退税优惠策略延续至2027年底；当然资源部、住房城乡建设部长入发布《对于进一步辅助城市更新行动几许圭表的告知》，推出增强提神筹商妥当性、优化过渡期辅助策略、推动存量地皮和空间临时哄骗、创新不动产登记干事等圭表，辅助城市更新行动；当然资源部发晓示知，明确新增城乡建设用地原则上不得跨越周转存量地皮面积，且新增建设用地原则上无须于筹商性房地产开采，进一步夯实了“存量优先”的轨制基础；证监会、沪深走动所积极推动贸易不动产REITs试点，沪深走动所同步建立贸易不动产REITs阛阓干事纵贯车机制，为贸易不动产绽开新的融资渠说念。

二是方位精确施策，需求激活与供给优化并举。据克而瑞数据统计，本年一季度107个省（区）市（县）出台175次稳楼市策略，以公积金优化、税费补贴、保险房筹集建设、存量周转、品性进步为重点，从供需两头双向发力。

在激活需求方面，上海、南京、重庆等多个城市通过径直裁减购房门槛和购房成本，开释改善需求，策略器具呈现组合化特征。一是信贷与限购松捆。举例重庆优化信贷辅助、裁减首付与利率；上海放宽非沪籍购房资历至3年社保，并提高公积金贷款额度；南京则将首套及二套首付比例分袂降至15%和25%。二是定向补贴与税费优惠。举例上海对多孩家庭提供最高50万元的购房补贴；南京推出“卖旧买新”契税补贴，最高可达30万元，并配套东说念主才优先选房策略。三是阛阓安祥圭表。举例重庆明确饱读吹存量房去化，旨在酿成住房突然的内轮回。

这些策略的中枢逻辑是通过裁减走动成本和走动门槛、定向辅助特定群体（如多孩家庭、东说念主才），快速诞生阛阓信心，激活合理的住房突然需求。极度是住房公积金策略成为各城市策略的迫切持手。据中指院数据统计，一季度寰宇各省市（县）出台公积金干系策略跨越60次，履行涵盖公积金缴存和索要、公积金贷款等方面，不仅灵验开释了住房突然需求，也为公积金轨制改革铺平了说念路。

在优化供给方面，以广州、深圳为代表，策略重点转向供给侧结构性改革，用功于从根源上诊治住房供需关系。一是周转存量空间。举例广州简化城市更新审批经由，允许旧改名目戒指提容，并竖立城市更新基金以劝诱社会成本，旨在推动城市的密致化治理与可接续发展。二是优化地皮供应，举例深圳在2026年一季度住宅用地供应较2025年增长12%，同期进步保险性住房用地占比，并探索“限地价、竞配建”花式，以优化住房供给结构，安祥恒久阛阓预期。这类策略不再局限于短期需求刺激，而是着眼于通过城市更新、地皮供应结构诊治来进步住房品性、增多灵验供给，极度是保险性住房的供给。

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阛阓端：“弱复苏”与“强分化”交汇

一季度，一线城市房地产阛阓在策略托底与内生诞生的博弈中，显着呈现“小阳春”行情，但寰宇阛阓多元分化神气进一步深化。新址阛阓因城市基本面与需求结构不同，价钱发达差异，但广泛通过减轻供应来应酬库存压力；二手房阛阓则展现出更强的复苏一致性，成交量价均出现筑底回暖的积极信号。

一是新址阛阓价钱发达分化。上海成为价钱韧性最强的城市，其2月新址价钱同比高涨4.2%，环比保持0.2%的正增长，分解出寂然于其他城市的阛阓信心。北京阛阓则经历了狭小下探后企稳，1月价钱环比下落0.3%，但2月即转为环比高涨0.2%，同比跌幅收窄至-2.3%，标明策略旯旮诊治后需求有所开释，阛阓底部正在酿成。比拟之下，广州与深圳的价钱压力仍在接续。广州2月价钱环比持平，但同比跌幅达5.1%；深圳则蚁合两个月环比下落，2月环比降0.3%，同比跌幅扩大至5.5%，分解这两个城市的阛阓厚谊仍处于诞生阶段。

值得提神的是，改善型户型在一线城市的发达出现里面分化，北京、上海的144泛泛米以上大户型价钱发达显贵优于刚需户型，北京2月大户型价钱环比高涨0.5%，上海大户型同比涨幅高达6.3%，分解中枢城市的高端改善需求仍有坚实撑持。

二是二手房阛阓成交回暖，真钱三公棋牌官网价钱企稳信号增强。一季度一线城市二手房阛阓呈现出更为一致的筑底回暖迹象，中枢特征发达为“成交放量、价钱止跌、挂牌减轻、预期诞生”。3月份，二手房阛阓迎来传统的“小阳春”行情，且成色相对填塞。北京阛阓复苏势头显着，3月份单月网签达19886套，创下近15个月新高；环比2月份大增145%。上海阛阓在“沪七条”作用下活跃度更高，3月全月二手房成交量达21443套，日均成交近千套，分解积压的刚需和改善需求在策略优化后正快速入市。深圳二手房阛阓从“以价换量”转向“量升价稳”，3月份网签达5071套，环比大增117%。广州阛阓也展现出较强韧性，3月网签达10785套，环比大增141%。

在成交量回升的带动下，二手房价钱呈现显着的止跌企稳信号。其中北京、上海领先企稳，2月份环比分袂高涨0.2%和0.3%；广州、深圳2月环比微跌0.5%和0.4%，跌幅显着收窄。挂牌量方面，一季度，四大一线城市挂牌量均呈现接续下降趋势，业主惜售心态增强，阛阓议价空间收窄，这也成为阛阓筑底的中枢符号之一。

与一线城市比拟，二线城市区域分化特征更为显着，呈现出“强市诞生、弱市承压、里面分化加重”的复杂景色。一季度，成王人、杭州需求蚁合开释，呈现典型“小阳春”行情。成王人3月新址成交量6157套，环比增幅高达84.9%；二手房成交23，248套，环比2月增长103.5%。杭州3月新址成交1949套，环比增长192.5%；二手房成交4900套，环比增长224.3%。这种“V型”反弹，一方面收获于春节后季节性需求的记忆，另一方面也反馈出成王人、杭州动作强二线城市，其产业基础、东说念主口吸附智商为房地产阛阓提供了相对坚实的需求撑持。与成王人和杭州的强势复苏比拟，多数二线城市则略显疲软，仍处在以价换量阶段。

除了城市间的分化，各城市里面不同区域、不同居品类型的阛阓发达也呈现显贵的结构性差异，成交高度蚁合于中枢城区与优质板块。举例杭州的滨江区、拱墅区、余杭区等中枢板块孝顺了阛阓主要成交量，优质料块项策画去化发达远优于远郊区域。违反，武汉经济开采区的成交量则远低于其他区域，反馈分娩业撑持不及或配套尚不闇练的区域阛阓活力偏弱。

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地皮阛阓：结构分化与企业策略诊治

2026年一季度，寰宇地皮阛阓延续了深度诊治态势，中枢特征发达为举座供应限度的主动减轻与结构性热度的显贵分化。在房企广泛濒临流动性压力、投资决议相当审慎的布景下，地皮阛阓的初始逻辑已从畴昔的“限度延长”转向“提质避险”。企业拿地策略的诊治与阛阓热度的点状散布，共同指向一个共鸣：地皮价值正经历一场深入的重估，资源正加快向少数具备详情味的中枢城市优质料块蚁合。

一季度，寰宇300城住宅用地阛阓呈现出全面缩量神气。凭证中指数据，一季度（已矣3月28日），300城住宅用地推出经兴修筑面积6472万泛泛米，同比下降23.8%；成交5893万泛泛米，同比下降25.9%；地皮出让金2154亿元，同比下降45.7%；平均溢价率5%，分解出阛阓举座厚谊仍是偏冷，大多数地块以底价或接近底价成交。

与住房阛阓相近似，地皮阛阓在城市间和城市内板块间的分化也进一步加重，并演化为“冰火两重天”的神气。

一是城市间分化。一线城市凭借其不行替代的资源天禀和相对隆重的住房需求基本面，展现出较强的抗周期韧性，一季度成交面积同比降幅仅为6%，远优于寰宇平均水平。与之酿成显著对比的是，多数二线城市及雄壮三四线城市，由于新址库存去化渐渐、阛阓预期疲软，地皮阛阓堕入深度诊治，成交面积同比降幅广泛跨越50%和10%。这明晰地标明，在阛阓下行期，房企和成本对地皮价值的判断尺度变得极为残暴，惟一那些具备恒久东说念主口流入、产业撑持和明确需求远景的中枢城市，其地皮钞票才被视为安全钞票。

二是城市内分化。中枢区“点状高热”与举座冷淡酿成反差。寰宇平均溢价率虽仅为5.0%，但中枢城市的稀缺优质料块却激勉了热烈争夺。举例，广州河汉马场所块历经9小时、243轮竞价，最终以236亿元的总价、26.6%的溢价率成交，刷新了广州住宅楼面价记载。通常，杭州上城区城东新城地块经109轮竞价，以高达51.08%的溢价率被保利发展竞得。这些案例与多量底价成交或流拍的地块并存，深入揭示了刻下地皮阛阓的投资逻辑：房企不再进行区域性的泛泛布局，而是将极其有限的资金精确投向城市中枢区、闇练板块的优质料块，以确保名目将来的去化安全与利润空间。

在企业拿地策略上，长入拿地成风险分散主流。在阛阓深度诊治与风险出清阶段，房企的拿地策略发生了根人道滚动，财务安全与资金实力成为决定企业能否参与地皮阛阓的要害门槛。央企国企凭借其更为隆重的信用布景和融资渠说念，在一季度地皮阛阓中占据了主导地位。民企策略相当严慎，长入拿地盛行。部分参与拿地的民企，广泛经受与央企国企或其他企业长入竞概念花式，以分散资金压力、共担名目风险。隧说念的民企寂然拿地已较为凄凉。这种策略诊治反馈出，在行业风险尚未透顶出清、销售回款概略情味仍高的环境下，即使是资金情状相对较好的民企，其投资行径也充满了避险色调，不敢随性进行大限度成本开支。

抽象一季度的阛阓发达、策略环境及历史季节性章程，二季度中国房地产阛阓瞻望将延续“诞生与分化并存”的主基调。阛阓举座有望在策略托底与季节性身分共同作用下，杀青虚心诞生，但量价回升的力度、广度将受到多要害津身分的制约，区域间、居品间的结构性分化将进一步突显。

（此文刊于中国房地产报4月6日11版 包袱裁剪 苏志勇）

值班编委：李红梅

经由裁剪：温红妹

审读：戴士潮

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